Rechtsfragen rund um Wohneigentum – Welche Vorteile bieten Wohnungsbaugenossenschaften gegenüber dem Hauskauf und der Miete? Eignet sich eine Beteiligung an einer Wohnungsbaugenossenschaft als Geldanlage? – Eine Betrachtung von Thomas Friese, Immobilienentwickler aus Berlin und Oldenburg in Niedersachsen.
Als eine Lösung des frühen Kapitalismus entstand im Deutschen Reich im Jahre 1889 ein Genossenschaftsgesetz. Es sollte den Mitgliedern der Genossenschaft ermöglichen, durch eine vor Ort gebildete und selbstbestimmte Gemeinschaft, wirtschaftliche Ziele zu erreichen, die dem Einzelnen oft nicht möglich waren. Als klassisch gelten die Einkaufsgemeinschaften oder Raiffeisen, Sparkassen auf dem Lande, die sich dann schnell durchgesetzt haben und teilweise über eine jahrzehntelange Tradition verfügen. Wohnungsbaugenossenschaften, die jetzt teils auch jahrzehntealt sind, sind dann eine Alternative für die Erfüllung von Wohnträumen für Jung und Alt. Das Konzept bietet Vor- und Nachteile gegenüber den sonstigen Formen von Kauf und Miete eines Wohnobjektes. In den letzten Jahren kam es zu einer richtigen Revitalisierung von Wohnungsbauprojekten in der Rechtsform des Genossenschaftsrechts.
Vor- und Nachteile von Genossenschaften – Unterscheidungen Mitglieder und Förderer
Viele aktuelle Gründungen machen Hoffnung, dass das Konzept dazu führt, dass Nutzungsentgelte durch die Mitglieder für die Wohnraumnutzung gezahlt werden, die unter der Durchschnittsmiete für vergleichbare Wohnungen am normalen Markt liegen. Die großen Vorteile von Genossenschaften sind wie folgt zu erklären: Neben den aktuellen Bewohnern der genossenschaftlichen Angebote gibt es weitere Gruppen von Genossenschaftsmitgliedern. Zum einen Personen, die auf einer Warteliste stehen und eine Wohnung später zugeteilt bekommen möchten. Diese zahlen in der Regel nur einen Pflichtanteil von 100 Euro bis vielleicht 2.000 Euro. Bei einer Zuteilung der Wohnung müssen die Mitglieder der Genossenschaft ihren Anteil aufstocken. Die dritte Gruppe sind häufig Förderer, die ihren Pflichtanteil freiwillig stark aufstocken, um die Genossenschaft zu unterstützen. Interessant kann dies sogar als Geldanlage sein, da jährliche Dividenden von zwei bis drei Prozent ausgeschüttet werden können. Wer allerdings sich in einer Genossenschaft finanziell engagiert, hat Vor- und Nachteile. Zum einen müssen Interessierte erst eine Genossenschaft finden, die neue Mitglieder aufnimmt, zum anderen besteht regelmäßig eine Warteliste für die Wohnung. Die Genossenschaftsmitglieder können bei einer Insolvenz oder Auflösung einer Genossenschaft ihr eingezahltes Kapital verlieren. Die Vorteile sind allerdings das demokratische Moment, weil die Nutzer zwar nicht individuelle Eigentümer der Wohnungen und überhaupt nicht am Eigentum beteiligt sind, sondern über die Genossenschaft in demokratische Prozesse bei der Mitgliederversammlung eingebunden sind. Die Fördergelder, die Genossenschaften erhalten, die neu gegründet werden, werden meistens über die Kreditanstalt für Wiederaufbau bereitgestellt.
Die Frage ist, ob ein Investment in eine Genossenschaft als Fördermitglied oder investierendes Mitglied möglich ist?
Das ist unter Verbraucherschutz- und Anlegerschutz Gesichtspunkten umstritten.
Hinweis: Auch im Genossenschaftsbereich existieren unseriöse Anbieter, und nur die Tatsache, dass jemand auf den Begriff „Genossenschaft“ positiv reagiert, sollte kein Grund sein, sich finanziell an einer Genossenschaft zu beteiligen. Inzwischen hat die Politik reagiert. Um den möglichen Missbrauch der Rechtsform Genossenschaft geht es in einer Kleinen Anfrage der Fraktion Die Linke (19/12478). Gefragt wird unter anderem nach Prüfungen von Genossenschaften durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) und nach dem Verbraucherschutz in diesem Bereich.
In der Vorbemerkung zur Kleinen Anfrage loben die Abgeordneten Genossenschaften als ein gesellschaftlich wichtiges Vehikel mit einem ausgezeichneten Ruf. Dubiose Anbieter missbrauchen den guten Ruf von Genossenschaften und damit diese Rechtsform, um mit dem Vertrieb von Vermögensanlagen Verbraucherinnen und Verbraucher finanziell zu schädigen.
Gesetzesänderungen auf den Weg gebracht
Der Bundesrat hat den Entwurf eines Gesetzes zum Schutz von Genossenschaften vorgelegt (19/11467). Mit dem Gesetz sollen sie vor Geschäftsmodellen, die dem “grauen Kapitalmarkt” zugeordnet werden, geschützt werden, heißt es in der Vorlage unter Verweis auf die Fälle der unseriösen Eventus, Grundwerte und GenoGen in jüngerer Zeit. Ein gutes Qualitätsmerkmal ist also, ob eine Genossenschaft schon länger besteht.
V.i.S.d.P.:
Thomas Friese
Projektentwickler & Immobilienexperte
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Über Thomas Friese:
Der Immobilienexperte und Projektentwickler Thomas Friese, Berlin/ Oldenburg (Niedersachsen) ist einer Ausbildung im steuerlichen Bereich seit Mitte der siebziger Jahre im Bereich Immobilienentwicklung und Vermarktung tätig.
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