Eine aktuelle Auswertung des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zeigt, dass die Preise für Immobilien trotz der Corona-Pandemie auch im Jahr 2020 weiter angestiegen sind. Somit hält die steigende Entwicklung der Preise am Immobilienmarkt auch weiter an – allerdings zeigen sich erstmals vereinzelt auch leichte Veränderungen in der Wachstumsdynamik – es lohnt sich also, genauer hinzuschauen. Betrachtet man die Auswertung im Detail, kann man feststellen, dass die Mieten in den Ballungsgebieten nicht mehr so stark ansteigen wie noch in den zurückliegenden Jahren. Das bedeutet, dass die Investoren künftig vermutlich mit leicht schlechteren Renditen als gedacht kalkulieren müssen – aber auch, dass möglicherweise weniger Immobilienkäufe stattfinden, da die Mieten nicht mehr in dem Maße steigen, dass sich ein Kauf lohnt.
DIE VDP DATEN
Anders als bei vielen anderen Indices bilden die vdp-Daten die tatsächlich realisierten Immobilientransaktionen von über 700 Kreditinstituten ab. Der Index ist somit ein realistischer Gradmesser für die Preisentwicklung. Die aktuellen Daten zeigen nun eine Verteuerung der Immobilien im Jahr 2020 um 5,9 % – im 4. Quartal waren es noch 6,0 %. Insgesamt erreichte der Index nun mit 172,8 Punkten (Basisjahr mit 100 Punkten war 2010) zwar einen neuen Allzeit-Höchststand, doch betrachtet man die Steigerung im Jahr 2019 auf Jahressicht, ergab sich dort noch eine Steigerung von 6,4 %. Somit lässt die Steigerungsrate etwas nach. Außerdem ist auffällig, dass die Schere zwischen den Preisen für Gewerbe- und Wohnimmobilien immer weiter auseinandergeht. Zwar zeigt sich insgesamt eine relativ große Resilienz gegen die Einflüsse der Corona-Pandemie, doch betrachtet man die Entwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien einzeln, zeigt sich ein großer Preisauftrieb (7,5 %) bei den Wohnimmobilien und nur ein kleiner Auftrieb (0,6 %) bei den Gewerbeimmobilien. Es scheint, als würden die Maßnahmen zur Bekämpfung der Pandemiefolgen den gewerblichen Immobilien stark zu schaffen machen. Damit kann gesagt werden, dass der Preisanstieg und die dahintersteckende Dynamik vor allem durch die Wohnimmobilien angetrieben werden.
DIE TOP 7 STÄDTE
Schaut man auf die Top 7 Städte in Deutschland, zeigt sich auch hier weiterhin ein merklicher Preisauftrieb – jedoch verglichen mit dem Rest des Landes eher moderat. So konnte in den Metropolen Berlin, Düsseldorf, München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Köln im Jahr 2020 lediglich ein Anstieg von durchschnittlich 4,7 % verzeichnet werden. Auch hier sollte der Investor also sehr genau hinschauen, ob sich eine Investition in Zukunft wirklich rentiert.
FAZIT
Genaues Hinsehen ist erforderlich für die Immobilieninvestments der Zukunft. Nicht mehr überall lassen sich Traumrenditen und immer weiter steigendes Wachstum beobachten. Bestimmte Immobilien und bestimmte Lagen zeigen deutlich, dass die Preisdynamik zumindest selektiv spürbar nachlässt. Auch wenn die Corona-Folgen auf dem Immobilienmarkt längst nicht so dramatische Auswirkungen zeigen wie auf anderen Märkten, sollte man nicht mehr davon ausgehen, dass die Preise und Renditen sich weiterhin so entwickeln werden, wie das vor der Pandemie der Fall war. Eine hohe Marktkenntnis, sowie Erfahrung und Professionalität sind erforderlich, um auch in Zukunft am Immobilienmarkt erfolgreich tätig sein zu können.
IMMOBILIENPREISE: FRANKFURT KOMMT AN SEINE GRENZEN
Der Anstieg der Immobilienpreise setzte sich trotz Corona auch im Jahr 2020 fort. Doch es scheint, dass es bei einigen Ballungsgebieten zu einer verminderten Dynamik kommt. Hierbei sticht besonders die Mainmetropole Frankfurt heraus, denn hier scheint die Obergrenze langsam erreicht. Diese Erkenntnis kommt in den Sinn, wenn man sich die Entwicklung einmal im Detail anschaut.
SEIT VIELEN JAHREN WERDEN IMMOBILIEN STETS TEURER
Gerade in den großen deutschen Städten kennen die Immobilienpreise seit Jahren nur eine Richtung: Nach oben. Auch im laufenden Jahr wird es voraussichtlich wieder zu Preissteigerungen kommen, so zumindest die Einschätzung der Experten des Immobilienportals Immowelt in einer aktuellen Studie. Allerdings zeigt sich besonders bei einer Großstadt eine Besonderheit: In der Metropolregion Frankfurt am Main rechnen die Fachleute nur mit einem ganz kleinen Plus von ca. 1 % in diesem Jahr. Diese Prognose gründet sich vor allem auf die Betrachtung des derzeitigen, durchschnittlichen Quadratmeterpreises in der Region von 6.780 Euro – ein prägnant hoher Wert. Die höchsten Preise werden dabei insbesondere in Vierteln mit Wohntürmen (wie z. B. in der Altstadt oder im Europaviertel) erreicht. Zudem wurden in den letzten Monaten sehr viele Bauprojekte begonnen – beides sind Indikatoren dafür, dass die Preissteigerungen in bisheriger Größenordnung bald der Vergangenheit angehören könnten. Zuletzt waren auch die Preise für Eigentumswohnungen in der Region sehr stark angezogen – allein von 2018 auf 2019 um ca. 10 %. Bei der Vermarktung kommt es mittlerweile zu Verzögerungen, wenn es sich um Wohneinheiten am oberen Ende der Preisrange handelt. Bei den Baugrundstücken hat bereits eine Abschwächung des Preisauftriebs begonnen: Hier wurde im zurückliegenden Jahr nur noch eine Steigerung von 5 % verzeichnet, was im Vergleich zu den Vorjahren ein merklicher Rückgang ist.
PREISE FÜR ALTBAUTEN SINKEN, TRENDUMKEHR NICHT IN SICHT
Gegen den Preissteigerungstrend gesunken sind schon die Preise für Altbauwohnungen – dies scheint vor allem daran zu liegen, dass Wohnraum in schlechteren Lagen großflächig verkauft wird. Teuer bleibt es hingegen in den zentrumsnahen Gebieten. Eine Trendumkehr wegen Corona – also, dass Bürotürme aufgrund der Notwendigkeit von Home-Office-Beschäftigung in Wohnraum umgewandelt werden, sehen Fachleute allerdings nicht. Dies liegt vermutlich auch daran, dass der Umbau von Büros in Wohnraum eine sehr kostspielige Angelegenheit sein würde. Da jedoch neue bzw. freiwerdende Immobilien mit hohen Preisen mittlerweile nur noch schleppend an neue Käufer vermittelt werden können, ist ein klarer Hinweis darauf, dass Käufer und Mieter nicht mehr bereit oder nicht mehr in der Lage dazu sind, jede Preissteigerung mitzutragen.
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